De qué hablamos
«Llave en mano» es una forma de contratar, no un tipo de nave. En vez de encargar por separado el proyecto, la estructura, la obra civil y las instalaciones, se firma un único contrato con una empresa que responde de todo, por un precio y en un plazo cerrados. Hay tres formas de construir una nave:
- Por oficios: el promotor contrata a cada uno y coordina. Puede salir más barato y da más trabajo y más riesgo.
- Con constructora: un técnico independiente hace el proyecto y una constructora lo ejecuta.
- Llave en mano: la misma empresa proyecta y construye.
La ventaja es tener un solo interlocutor y un solo responsable. El precio a pagar es que el promotor controla menos el proyecto: quien lo redacta es quien lo va a construir.
Cuándo se plantea
Tiene sentido cuando la empresa que promueve la nave no se dedica a construir ni tiene a nadie que pueda llevar la obra, y cuando lo que más pesa es la seguridad sobre el coste y la fecha: una inversión financiada, un traslado con día fijado, un contrato con un cliente que empieza en una fecha. Pierde sentido cuando el programa todavía no está claro y va a cambiar durante la obra.
Qué incluye una oferta bien planteada
- El estudio previo: urbanismo de la parcela y estudio geotécnico.
- El proyecto y la tramitación de la licencia.
- La obra completa: cimentación, estructura, cubierta, cerramientos y solera.
- Las instalaciones y las oficinas.
- La urbanización de la parcela y las acometidas, si se pactan.
- La dirección de obra y la coordinación de seguridad.
- La documentación final para poder poner la nave en uso.
Qué dice la norma
Contratar todo con una empresa no borra los papeles que la ley reparte entre varios. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, sigue distinguiendo al promotor, al proyectista, al director de obra y al constructor, y hace responder a quienes intervienen en la obra frente al propietario: durante diez años por los daños que afecten a la estructura, durante tres por los de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad, y el constructor durante un año por los defectos de terminación y acabado (artículo 17). En un llave en mano, quién firma el proyecto y quién dirige la obra tiene que seguir quedando claro en el contrato.
Qué mueve el precio
- El grado de definición con el que se cierra el precio: cuanto menos definido, más margen de riesgo incluye la oferta.
- Lo que entra en el «todo»: urbanización, acometidas, tasas y licencias suelen ser la frontera.
- El terreno: sin estudio geotécnico, el precio cerrado lleva una reserva o una excepción.
- Las calidades de solera, cerramientos, puertas e instalaciones.
- El plazo y las penalizaciones.
- La forma de pago y las garantías.
Cuánto cuesta
Un precio cerrado no es un precio más bajo: quien asume el riesgo lo cobra. Lo que se compra es no tener sorpresas. Las referencias públicas de coste por metro están en precio de construcción de una nave industrial; el precio de tu nave sale de la propuesta de la empresa, y conviene que diga con la misma claridad lo que incluye y lo que no.
Errores que salen caros
- Firmar un precio cerrado sobre una memoria vaga: lo que no está descrito se interpreta a la baja.
- Dar por incluidas las acometidas, las tasas o la urbanización.
- No tener a nadie propio que mire: un técnico de confianza que revise el proyecto y la obra cuesta poco para lo que evita.
- Cambiar el programa a media obra: en un precio cerrado, cada cambio se paga aparte.
- Olvidar la licencia de actividad: la obra terminada no basta para abrir.
Qué te tiene que quedar por escrito
- La memoria de calidades, partida por partida.
- La lista de exclusiones.
- El calendario, con hitos y penalizaciones.
- Cómo se valoran y se aprueban los cambios.
- Quién es el proyectista y quién el director de obra.
- Las garantías y los seguros de la obra.
Qué datos preparar antes de pedir presupuesto
- Qué actividad vas a hacer y qué necesita: superficie, altura, cargas, instalaciones.
- La parcela y lo que sepas de su urbanismo.
- La fecha en que necesitas la nave en uso.
- El presupuesto del que partes.
- Si ya tienes proyecto o partes de cero.