De què parlem
«Clau en mà» és una manera de contractar, no un tipus de nau. En lloc d'encarregar per separat el projecte, l'estructura, l'obra civil i les instal·lacions, se signa un únic contracte amb una empresa que respon de tot, per un preu i en un termini tancats. Hi ha tres maneres de construir una nau:
- Per oficis: el promotor contracta cadascun i coordina. Pot sortir més barat i dona més feina i més risc.
- Amb constructora: un tècnic independent fa el projecte i una constructora l'executa.
- Clau en mà: la mateixa empresa projecta i construeix.
L'avantatge és tenir un sol interlocutor i un sol responsable. El preu que es paga és que el promotor controla menys el projecte: qui el redacta és qui el construirà.
Quan es planteja
Té sentit quan l'empresa que promou la nau no es dedica a construir ni té ningú que pugui portar l'obra, i quan el que més pesa és la seguretat sobre el cost i la data: una inversió finançada, un trasllat amb dia fixat, un contracte amb un client que comença en una data. Perd sentit quan el programa encara no és clar i canviarà durant l'obra.
Què inclou una oferta ben plantejada
- L'estudi previ: urbanisme de la parcel·la i estudi geotècnic.
- El projecte i la tramitació de la llicència.
- L'obra completa: fonamentació, estructura, coberta, tancaments i solera.
- Les instal·lacions i les oficines.
- La urbanització de la parcel·la i les escomeses, si es pacten.
- La direcció d'obra i la coordinació de seguretat.
- La documentació final per poder posar la nau en ús.
Què diu la norma
Contractar-ho tot amb una empresa no esborra els papers que la llei reparteix entre diversos. La Llei 38/1999, d'ordenació de l'edificació, continua distingint el promotor, el projectista, el director d'obra i el constructor, i fa respondre els qui intervenen en l'obra davant del propietari: durant deu anys pels danys que afectin l'estructura, durant tres pels d'elements constructius o instal·lacions que incompleixin els requisits d'habitabilitat, i el constructor durant un any pels defectes de terminació i acabat (article 17). En un clau en mà, qui signa el projecte i qui dirigeix l'obra ha de continuar quedant clar al contracte.
Què mou el preu
- El grau de definició amb què es tanca el preu: com menys definit, més marge de risc inclou l'oferta.
- El que entra en el «tot»: urbanització, escomeses, taxes i llicències solen ser la frontera.
- El terreny: sense estudi geotècnic, el preu tancat porta una reserva o una excepció.
- Les qualitats de solera, tancaments, portes i instal·lacions.
- El termini i les penalitzacions.
- La forma de pagament i les garanties.
Quant costa
Un preu tancat no és un preu més baix: qui assumeix el risc el cobra. El que es compra és no tenir sorpreses. Les referències públiques de cost per metre són a preu de construcció d'una nau industrial; el preu de la teva nau surt de la proposta de l'empresa, i convé que digui amb la mateixa claredat el que inclou i el que no.
Errors que surten cars
- Signar un preu tancat sobre una memòria vaga: el que no està descrit s'interpreta a la baixa.
- Donar per incloses les escomeses, les taxes o la urbanització.
- No tenir ningú propi que miri: un tècnic de confiança que revisi el projecte i l'obra costa poc per al que evita.
- Canviar el programa a mitja obra: en un preu tancat, cada canvi es paga a part.
- Oblidar la llicència d'activitat: l'obra acabada no n'hi ha prou per obrir.
Què t'ha de quedar per escrit
- La memòria de qualitats, partida per partida.
- La llista d'exclusions.
- El calendari, amb fites i penalitzacions.
- Com es valoren i s'aproven els canvis.
- Qui és el projectista i qui el director d'obra.
- Les garanties i les assegurances de l'obra.
Quines dades cal preparar abans de demanar pressupost
- Quina activitat faràs i què necessita: superfície, alçària, càrregues, instal·lacions.
- La parcel·la i el que sàpigues del seu urbanisme.
- La data en què necessites la nau en ús.
- El pressupost del qual parteixes.
- Si ja tens projecte o parteixes de zero.