Plazos y fases de obra de una nave

Dos calendarios, no uno

Quien pregunta cuánto se tarda en construir una nave piensa en la obra. Pero una nave tiene dos calendarios seguidos: el de antes de la obra —suelo, proyecto y licencia— y el de la obra. El primero no depende de la constructora y es el más difícil de prever. Por eso no damos plazos en semanas ni en meses: no hay una fuente que los respalde y cambian con el municipio, el tamaño y el sistema. Lo que sí se puede explicar es el orden y qué condiciona cada paso.

Antes de la obra

1. La parcela y su urbanismo. Comprobar qué permite el planeamiento: uso, edificabilidad, ocupación, altura y distancias.
2. El estudio geotécnico y el topográfico. Dicen cómo es el terreno y, con ello, qué cimentación hará falta.
3. El programa. Qué necesita la actividad: superficie, altura, cargas, puente grúa, muelles, instalaciones, oficinas.
4. El proyecto. Primero el básico, con el que se pide la licencia; después el de ejecución.
5. La licencia de obras y, en paralelo, la tramitación de la actividad.
6. La contratación de la obra, con ofertas comparables.

La licencia es el paso que menos se controla. Lo que la acorta no es insistir, sino presentar un expediente completo y haber consultado antes los puntos dudosos. Los requisitos están en licencias y requisitos.

Las fases de la obra

1. Replanteo y movimiento de tierras: se marca la nave en el terreno, se desbroza, se excava y se nivela la plataforma.
2. Cimentación y saneamiento enterrado: zapatas o pilotes, según el terreno, y las redes que van bajo la solera.
3. Estructura: en una nave prefabricada llega de fábrica y se monta con grúa; es la fase más visible y una de las más cortas.
4. Cubierta: correas, chapa o panel, lucernarios y canalones. En cuanto la nave está cubierta, el resto del trabajo deja de depender del tiempo.
5. Cerramientos: paneles de fachada, puertas y muelles.
6. Solera: se hace con la nave ya cerrada, para protegerla del sol, del viento y de la lluvia mientras fragua.
7. Instalaciones: electricidad, alumbrado, protección contra incendios, climatización, aire comprimido.
8. Oficinas y acabados interiores.
9. Urbanización de la parcela: viales, aparcamiento, vallado y acometidas.

Qué alarga y qué acorta la obra

• La fabricación de la estructura corre en paralelo a la cimentación: encargarla a tiempo es lo que más plazo ahorra, y por eso un sistema prefabricado acorta la obra.
• El terreno: una cimentación profunda o un terreno con agua alargan la primera fase.
• Los suministros con plazo largo: centro de transformación, puente grúa, grupo de bombeo contra incendios.
• Las acometidas, que dependen de las compañías suministradoras y no de la constructora.
• Los cambios del promotor con la obra empezada.
• La lluvia y el viento, hasta que la nave está cubierta.

El final: recepción y puesta en uso

La obra termina formalmente con la recepción: el acto por el que el constructor entrega la obra y el promotor la acepta, con o sin reservas, y que se recoge en un acta firmada por los dos (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, artículo 6). La fecha importa, porque desde ella cuentan los plazos de responsabilidad de quienes han intervenido: diez años para los daños estructurales, tres para los de habitabilidad y uno, a cargo del constructor, para los acabados (artículo 17).

Con la recepción no basta para empezar a trabajar: quedan la legalización de las instalaciones y los títulos de ocupación y de actividad que pida el municipio.

Cómo pedir un plazo que sirva

Un plazo es útil cuando viene con sus condiciones. Al comparar ofertas pide que el calendario diga desde cuándo cuenta —firma, licencia o acta de replanteo—, qué hitos intermedios tiene, qué suministros lo condicionan y qué pasa si no se cumple. En un contrato llave en mano el plazo forma parte del precio.