Los cuatro requisitos, en orden
Para construir una nave hacen falta cuatro cosas, y el orden importa porque cada una depende de la anterior:
- Un suelo en el que el planeamiento permita ese uso y esa edificación.
- Un proyecto firmado por un técnico competente.
- Una licencia de obras del ayuntamiento.
- Cumplir la normativa técnica: el Código Técnico de la Edificación y, si es un establecimiento industrial, el reglamento de seguridad contra incendios.
Y una quinta, que no es de la obra pero sin la que la nave no se puede usar: el título que habilita la actividad.
El suelo: lo primero y lo que más descarta
La ley estatal de suelo (texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) dice que todo el suelo está en una de dos situaciones básicas: rural o urbanizado (artículo 21). A partir de ahí manda el planeamiento de cada municipio, que es el que califica el suelo y fija sus condiciones:
- En suelo industrial —un polígono— el uso está admitido, y lo que hay que mirar son los parámetros de la parcela: edificabilidad, ocupación máxima, altura, distancias a linderos y plazas de aparcamiento.
- En suelo rural, la ley estatal lo destina al uso agrícola, ganadero, forestal o cinegético, y solo con carácter excepcional admite actos y usos de interés público o social (artículo 13). Una nave agrícola o ganadera vinculada a la explotación encaja; una nave industrial, en principio, no.
Las condiciones concretas —superficie mínima de la finca, tamaño de la nave, distancias— son de cada comunidad autónoma y de cada municipio, y no las reproducimos porque no hay una regla común. La forma segura de saberlo es pedir al ayuntamiento un informe o una cédula urbanística de la parcela antes de comprarla.
El proyecto y quién lo firma
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, exige proyecto para las obras de nueva construcción, salvo las de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, y para las intervenciones en edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica (artículo 2). Una nave industrial necesita proyecto.
El uso industrial y el agropecuario están en el grupo b) de esa ley, y para ese grupo el proyectista tiene que ser ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto, según las competencias de cada profesión (artículo 10). Más en proyecto de nave industrial.
La licencia de obras
La misma ley dice que la construcción de edificios, las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisan las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas (artículo 5). La licencia de obras la concede el ayuntamiento, que comprueba que el proyecto cumple el planeamiento.
Lo que no es igual en toda España es el procedimiento: qué documentación se pide, cuánto tarda, cuánto cuestan la tasa y el impuesto de construcciones, y qué obras menores se tramitan con una comunicación o una declaración responsable en lugar de con licencia. Todo eso está en las ordenanzas de cada municipio.
La normativa técnica
El Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo) se aplica a las obras de nueva construcción y a las intervenciones en edificios existentes (artículo 2). Su cumplimiento se justifica en el proyecto: seguridad de la estructura, salubridad, ahorro de energía y el resto de exigencias básicas.
En materia de incendios, una nave industrial no se rige por el documento del Código Técnico sino por una norma propia: el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales, aprobado por el Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo, en vigor desde el 10 de mayo de 2025 y que sustituye al de 2004. Se aplica a las actividades industriales, a los almacenes industriales, a los talleres de reparación de vehículos y a sus servicios auxiliares, y excluye las actividades agrarias y ganaderas (artículo 2). Los requisitos dependen de la configuración del edificio y de su nivel de riesgo. La web hermana de ignifugación lo explica con detalle en el nuevo RSCIEI, para el titular de una nave.
Después de la obra: poder usar la nave
Terminar la obra no es poder abrir. Hacen falta, según el municipio y la actividad, el título de primera ocupación o utilización y el que habilita la actividad —licencia, comunicación o declaración responsable—, además de la puesta en servicio de las instalaciones. Qué figura corresponde a cada actividad lo regulan las comunidades autónomas y los ayuntamientos, y conviene tramitarlo en paralelo a la obra para que el proyecto de la nave y el de la actividad no se contradigan.
Si ya tienes la nave: ampliar y reformar
Las ampliaciones y las reformas que alteran la configuración del edificio también requieren proyecto y licencia. Y en un establecimiento industrial, el reglamento de incendios de 2025, que no obliga a adaptar las naves existentes, sí se aplica cuando se amplían o se reforman aumentando la superficie o el nivel de riesgo (disposición transitoria primera). Lo contamos en ampliación y en reforma de nave industrial.